Fiscalité des SCISCI à l'IR ou SCI à l'IS ?
23 mars 2026
La société civile immobilière (SCI) est un outil incontournable de la gestion et de la transmission d’un patrimoine immobilier. Elle impose toutefois un choix fiscal fondamental : le régime des sociétés de personnes (régime « translucide ») ou l’option pour l’impôt sur les sociétés (IS).
Deux fiscalités
La SCI relève en principe du régime des sociétés de personnes1CGI, art. 8. Dans le régime translucide, l’impôt sur les bénéfices sociaux est acquitté par ses associés, et non par la société directement. Chaque associé déclare alors sa quote-part de résultat au sein de ses revenus personnels. Dans la plupart des cas, ses associés sont des particuliers (personnes physiques) qui déclarent les bénéfices au sein de leurs revenus fonciers dans leur impôt sur le revenu, il s’agit alors d’une « SCI à l’IR ». Le résultat est réparti à hauteur de la participation de chaque associé dans le capital de la société, que ce résultat ait été effectivement distribué ou non. En contrepartie, le versement de dividendes par la société n’est pas fiscalisé.
La SCI peut toutefois opter à l’IS. Dans ce cas, la société supporte elle-même l’impôt sur ses bénéfices. Une seconde fiscalité est toutefois due au moment du versement de dividendes, cette fois supportée par les associés qui les perçoivent. Il ne s’agit toutefois pas des seules conséquences du passage à l’IS.
Fiscalité des loyers
Dans une SCI translucide, les loyers sont imposés entre les mains de chaque associé. Les associés personnes physiques supportent à la fois le barème progressif de l’impôt sur le revenu (de 0 % à 45 %) et les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %2Les revenus fonciers sont exclus de la hausse de la CSG de 2026 et restent soumis à un taux de CSG de 9,2 % (CSS, art. L. 136-8, IV). S’y ajoute, le cas échéant, la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR), de 3 % ou de 4 %, pour les foyers les plus aisés3Ils ne sont en revanche pas directement concernés par la CDHR car ils sont soumis au barème progressif de l’IR. L’imposition globale peut ainsi atteindre plus de 60 % pour les contribuables relevant des tranches les plus élevées, et ce même si la société n’a distribué aucun bénéfice.
Dans une SCI à l’IS, les bénéfices sont imposés au niveau de la société, au taux de 15 % jusqu’à 42 500 euros4CGI, art. 219, I-b (le taux réduit est réservé aux sociétés dont le chiffre d’affaires n’excède pas 10 millions d’euros et dont le capital est détenu à 75 % au moins par des personnes physiques ou des sociétés qui répondent à ces mêmes critères) et de 25 % au-delà, auquel il convient d’ajouter dans certains cas la contribution sur les revenus locatifs (CRL) au taux de 2,5 %. En cas de distribution des bénéfices sous forme de dividendes, une seconde imposition intervient au niveau des associés. Cette imposition prend la forme du prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 %5Soit 12,8 % d’impôt sur le revenu (CGI, art. 200 A) et 18,6 % de prélèvements sociaux depuis 2026 (CSS, art. L. 136-8) ou, sur option, au barème progressif après un abattement de 40 %6CGI, art. 158, 3-2°, à quoi peut toutefois s’ajouter la CEHR7Et, dans certains cas, la CDHR. L’imposition combinée (IS et impôt de distribution) s’établit ainsi entre environ 40 % et 50 %, ce qui peut représenter un gain net pour les contribuables les plus imposés à l’IR. L’intérêt de l’IS est toutefois ailleurs.
Avantages de l’IS
L’avantage structurel de l’IS est en effet de permettre d’amortir fiscalement les immeubles. Chaque année, la société déduit de son résultat imposable une fraction de la valeur de ses constructions8Les terrains, en revanche, ne sont pas amortissables et doivent faire l’objet d’une ventilation distincte lors de l’inscription au bilan. L’amortissement peut réduire, voire annuler, le résultat imposable de la société sur une longue période. En outre, il ne correspond à aucun décaissement de trésorerie : la valeur réelle de la société n’en est pas affectée. Il en résulte néanmoins une réduction du bénéfice distribuable : pendant la durée d’amortissement, la capacité de verser des dividendes aux associés est donc fortement limitée, ce qui peut contrarier les investisseurs souhaitant percevoir les loyers à titre personnel. En outre, les amortissements ne permettent pas de diminuer la CRL.
L’IS facilite également le réinvestissement. Les résultats conservés dans la société ou réinvestis dans de nouveaux projets immobiliers ne supportent que le taux de l’IS (15 % ou 25 %), sans imposition supplémentaire au titre des dividendes. Il s’agit d’un avantage net par rapport au régime translucide, dans lequel l’impôt est dû par l’associé dès que le résultat est réalisé, indépendamment de toute distribution.
La combinaison de ces deux leviers peut être redoutable pour réinvestir en quasi-franchise d’impôt les loyers perçus par la SCI. L’amortissement peut également s’avérer indispensable pour faire face au remboursement d’un emprunt bancaire, tant il peut être difficile de faire face aux mensualités quand les loyers encaissés sont fiscalisés. Ces avantages de l’IS ne doivent toutefois pas masquer les inconvénients de ce régime.
Inconvénients de l’IS
L’IS trouve en effet ses limites lors de la revente des immeubles. Dans une SCI à l’IR, les plus-values immobilières bénéficient d’abattements progressifs pour durée de détention : elles sont totalement exonérées d’impôt sur le revenu après vingt-deux ans et de prélèvements sociaux après trente ans9CGI, art. 150 VC. Ce mécanisme rend la cession d’un immeuble détenu sur le long terme quasiment indolore sur le plan fiscal.
Dans une SCI à l’IS au contraire, aucun abattement pour durée de détention n’existe. Pire, la plus-value imposable lors de la revente est majorée de l’ensemble des amortissements pratiqués depuis l’acquisition de l’immeuble. L’économie d’impôt permise par l’amortissement est ainsi intégralement reprise lors de la cession. L’IS est donc très pénalisant pour les associés qui envisagent de céder les immeubles de la société, a fortiori après une longue période de détention.
L’IS présente également un inconvénient notable lors de la constitution de la société, si le contribuable possède déjà les immeubles et qu’il souhaite les apporter à la SCI. Si l’apport d’un immeuble à une SCI translucide peut ne pas être soumis à droits d’enregistrement, sous certaines conditions10Absence de passif apporté notamment, l’apport à une SCI à l’IS est en revanche toujours soumis à droits d’enregistrement au taux d’au moins 5 % de la valeur de l’immeuble apporté11CGI, art. 809. Ces droits, à la charge de la société, doivent être financés dès la constitution, avant même l’encaissement des premiers loyers. L’apport d’un immeuble peut toutefois dans tous les cas, que la SCI soit à l’IR ou l’IS, donner lieu à une fiscalité sur la plus-value générée lors de l’apport.
Option à l’IS
La SCI peut opter à l’IS dès sa constitution, par courrier adressé au service des impôts compétent avant la fin du troisième mois de l’exercice concerné12CGI, art. 239, 1. L’option pour l’IS est également possible à tout moment en cours de vie sociale. Toutefois, dans ce cas, le passage d’un régime à l’autre entraîne en principe des conséquences fiscales notables13CGI, art. 202 ter, II ; CGI, art. 809, III à étudier impérativement avant l’exercice de l’option14Des tempéraments existent, mais ils ne sont pas sans inconvénients. En sens inverse, l’option est révocable pendant les cinq exercices suivant celui au titre duquel elle a été exercée. Passé ce délai, elle devient irrévocable. En cas de renonciation, la SCI ne pourra plus à l’avenir opter de nouveau à l’IS.
L’IS s’impose en revanche de plein droit lorsque la SCI exerce une activité commerciale, ce qui inclut notamment la location meublée, même à usage d’habitation.
Choisir le bon régime
Aucun de ces deux régimes n’est en soi supérieur à l’autre. Chacun présente des avantages, il convient donc de déterminer au cas par cas lequel est le plus intéressant pour le contribuable, en fonction de sa situation et de ses projets. Un régime mal adapté peut au contraire entraîner un surcoût fiscal considérable, parfois irréversible.
En outre, au-delà des SCI composées de personnes physiques, il peut être également être intéressant, dans certains cas, d’interposer d’autres sociétés entre le contribuable et sa SCI. La constitution d’une SCI peut également être l’occasion de préparer efficacement la transmission de son patrimoine à ses enfants.
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